从2021年1页1日《民法典》明确不动产“带押过户”的可能，到同年4月6日《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》；从2022年7月济南敢为人先推出不动产“带押过户”登记新模式，到今年3月31日北京宣布正式启动存量住房“带押过户”，全国不动产“带押过户”的成功案例少之寥寥。但是，自北京出台政策之后，不动产“带押过户”政策在天津、湖北、四川等处相继落地，近日我们甘肃省平凉市不动产中心也完成了首例不动产“带押过户”业务，迄今为止全国已超过100多个城市开展了这项业务。

 “带押过户”从一个陌生的名词到为人所熟知，从几乎没有一个成功案例到落地100多个城市，经过了两年多的时间。它的施行过程中遇到了什么阻力，实现的难点到底在哪里？

在实践中首先遇到的就是抵押权人银行的不配合。很多银行在抵押贷款的格式合同中明确规定抵押期间不得转让，并记载到登记簿，导致不动产带押转让回到了《民法典》规定之前的状态。其次是没有具体细化的操作模式。毕竟是新生业务，涉及买房人、卖房人、贷款银行及不动产登记中心等至少四方关系，大家都在探索可行的途径，其中不动产中心作为中立的第三方，实际上本应被动接受相对人申请即可。但出于优化营商环境，提高服务水平，降低制度性交易成本等方面的考虑，不动产中心要替银行及购房人设计好较好的模式，推行推广该业务。还有一点，就是不动产“带押过户”虽有《民法典》及相关司法解释的支持，但缺乏更有针对性的法律或行政法规的支撑。各地在执行过程中也没有相应的地方性法规或规章加以规范，缺乏全国统一性规范的指导。

对于这样的新生事物，其操作模式各地方还都在实践和探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“抵押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款还清后及时办理旧抵押权注销登记。模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。由于存在买卖过户和贷款下放时间上的先后，因此在第三种模式中要注意涉及保障卖房人权益的方式，比较有效的是双预告模式，即购房人先申请办理买卖不动产的预告登记和抵押权预告登记，银行凭预告登记发放贷款给购房人，此时卖房人还是不动产的权利人，但不能进行出售或者抵押处分行为，这样既保障了卖房人的权利，又杜绝了一房二卖的风险。

不动产带押过户的实行，既降低了交易成本，又提高了二手房的交易效率，就银行而言，还可以换掉偿债能力不足的债务人，防控坏账风险，客户交易真实性更有保障。