二手房“带押过户”登记服务新模式是落实《民法典》带押转让制度的有效手段，是降低交易成本和风险、便民利民公共服务的有益探索，可以激活二手房市场，有效支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。作为一种新生登记服务模式，各地不动产登记部门及银行结合当地实际，逐步形成了以下业务流程。

一是发起申请。买卖双方达成买卖意向，向银行提出申请，买方提交申请贷款资料，卖方提交提前还贷和“带押过户”申请。

二是银行审批。买卖双方与银行签订《二手房“带押过户”三方协议书》，明确三方同意二手房“带押过户”，银行发放买方贷款后有限代偿还卖方贷款余额。买方贷款审批通过后由买卖双方申请二手房资金监管账户，用于存放买方首付款及发放买方购房贷款。

三是联合办理。买方购房首付款及贷款应全额转入资金监管账户，若不足以结清卖方原贷款的，卖方需同步补足款项至监管账户。随后，银行出具《抵押权人同意不动产转移登记的函》，买卖双方备齐过户有关资料，向银行营业场所的不动产业务代办点提交二手房“带押过户”申请及资料。

四是资金结算。银行依据买方抵押权登记结果向资金监管账户发放买方购房贷款，资金监管方按约定代为划转结清卖方原贷款，剩余款项转至卖方指定账户。银行开具原卖方贷款还清证明，不动产登记机构办理房屋抵押权注销登记。