庆阳市自然资源局

预购商品房是指开发商对所售不动产还在建造中或者还没有办理首次登记的不动产预售行为，并与购买人签订商品房买卖合同。而经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。

《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”办理不动产预告登记后，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行;由此通过登记公示的方法制约开发商把已经出售的不动产再次出售或者进行抵押，有效预防不动产市场交易风险，杜绝了开发商一房多卖等欺诈行为的发生，充分保护了权利人的合法权益。